Llicència d'obres: garantia d'obtenir un edifici nou legítim

Qualsevol propietari d’un terreny pensa en la construcció d’un objecte immobiliari. Per legitimar la construcció i no tenir problemes amb la llei a l’hora de posar en marxa un objecte, abans de realitzar els treballs heu d’elaborar els documents necessaris, el principal dels quals és un permís de construcció. Podeu trobar tots els detalls sobre les fases de registre d’aquest document a l’article.

Codi de desenvolupament urbà de la Federació Russa 2018 – última revisió amb comentaris

El Codi d’urbanisme de la Federació Russa és un recull d’actes legislatius sobre la base dels quals es duu a terme el procés de construcció i desenvolupament de noves entitats territorials, que parteix de la divisió municipal i finalitza amb el conjunt de l’Estat. Aquest document regula les regles de planificació, desenvolupament, assignació de zones, reconstrucció d’objectes immobiliaris, tenint en compte la finalitat de la parcel·la. Estableix la forma del permís de construcció.

El Codi defineix la responsabilitat i regula els principis d’interacció entre les parts implicades en el treball d’urbanisme. A continuació, es mostra un algoritme de compensació de pèrdues i perjudicis derivats de l’incompliment brut dels actes normatius de la legislació vigent. El document regula les normes per al desenvolupament i el compliment de les normatives tècniques per a la construcció de capitals. Defineix les bases per a l’ús racional dels recursos naturals amb la preservació de tots els objectes del patrimoni històric i cultural, preveu la protecció del medi ambient per garantir unes condicions de vida favorables als ciutadans.

Quan planifiqueu la construcció de capitals, la reestructuració o la reconstrucció d'una instal·lació existent, us heu de familiaritzar en detall amb l'actual Llei de desenvolupament urbà,on s’explica clarament el mecanisme d’acció per a l’ordenació de béns immobles comercials o residencials i es descriu un algorisme sobre com obtenir un permís per construir una casa. Tenint en compte els requisits del codi, les persones físiques o jurídiques poden realitzar legalment treballs de construcció i instal·lació i, en conseqüència, poden registrar legítimament els seus drets sobre béns immobles més endavant.

En cas d’incompliment de les normes de la legislació vigent en matèria d’urbanisme, es preveuen sancions amb l’enderroc forçós de l’estructura o l’obligació de restablir-ne l’aspecte original, cosa que s’indicava a les actes estatals i als documents de titularitat.

Què és una llicència d'obres?

Per a la construcció de qualsevol tipus de propietat immobiliària, cal emetre un document de permís d’acord amb els requisits normatius regulats pel Codi d’urbanisme. Una llicència d'obres és una forma d'una mostra determinada, que conté informació de confirmació del propietari sobre el compliment de la documentació del projecte amb el pla de l'obra i el projecte límit del territori. Aquest document proporciona un permís oficial per a la construcció de l'estructura i la realització de treballs de reconstrucció amb ella. La llicència d'obres, una mostra de la qual es pot veure en llocs especialitzats, indica l'admissibilitat de col·locar un edifici en un solar, en funció de les opcions permeses per al seu ús i de la llista de restriccions establertes per a aquest territori.

Es tracta d’un document obligatori per a la construcció d’una casa de camp residencial, que és la base per a la seva construcció, inclosa la implementació d’etapes preparatòries, la realització de comunicacions d’enginyeria externa i la implementació de mesures per a la millora del territori. Aquest permís també s'ha d'expedir quan es realitzen mesures de capital complexes en una instal·lació existent, quan es planteja la qüestió de comprovar la resistència, la seguretat i la durabilitat de l'estructura.

Important! Es pot proporcionar un permís per a la construcció d’una casa privada a qualsevol organització de crèdit per obtenir un préstec per a treballs previstos relacionats amb la construcció d’un objecte immobiliari.

A falta d’un permís, l’objecte de construcció serà una estructura no autoritzada. No es pot connectar a serveis públics. L’edifici es pot enderrocar per força, cosa que el propietari no pot evitar. En cas contrari, pot ser portat a responsabilitat administrativa. A més, una persona que va permetre l’erecció no autoritzada d’un edifici queda privada del dret de vendre-la, donar-la o arrendar-la.

Qui expedeix la llicència d'obres

L’emissió d’un permís de construcció és competència de l’ens governamental autoritzat per a la ubicació de la parcel·la on es realitzaran els treballs. Una parcel·la de terrenys es pot ubicar dins dels límits d’un assentament, dos o més districtes municipals o en una zona inter-assentament. Quan es construeix una gran estructura en una parcel·la de propietat de dos o més districtes municipals, es pot obtenir permís de les autoritats executives de l'entitat constituent de la Federació Russa. Pot ser un departament regional o regional que s’ocupi de qüestions d’arquitectura i planificació urbana.

On obtenir permís per construir una casa si es preveu una construcció a gran escala als territoris de dues o més entitats constituents de la Federació Russa, inclòs el lloc d’una divisió administratiu-territorial tancada, les fronteres de la qual no coincideixin amb els contorns de les entitats constitutives de la Federació Russa? En aquest cas, el document l’emet l’òrgan executiu federal autoritzat.

 

On obtenir una llicència d’obres en el cas de l’ús del subsòl, la creació d’instal·lacions d’energia atòmica, infraestructures espacials i treballs als territoris dels assentaments històrics? Aquest document és aprovat i emès pel ministeri corresponent.

Quan no es requereix permís de construcció

El Codi d’urbanisme preveu diversos casos en què no és necessària una llicència de construcció:

• erecció d’estructures que no tenen els signes d’estructures capitals: portes, marquesines, quioscs, coberts i altres estructures temporals;
• dependències, instal·lacions auxiliars que no tenen una funció econòmica, dissenyades per satisfer les necessitats i resoldre els problemes de les organitzacions constructores;
• edificis que requereixen reparacions importants sense fer canvis estructurals;
• garatges gestionats per una persona amb finalitats no relacionades amb l’activitat emprenedora;
• edificis suburbans no capitals que s'utilitzen per a jardineria i conreu de dacha;
• altres casos regulats per lleis regionals o federals.

Si la parcel·la s’utilitzarà per fer funcionar una economia de dacha, es realitzarà el següent procediment per legalitzar l’objecte de construcció:

• realitzar un estudi cadastral d’una estructura del lloc per ajustar la ubicació de l’objecte;

• producció d’un passaport tècnic cadastral d’una casa;
• presentació de la llista de documents necessaris per al registre a la cambra cadastral, que expedirà un passaport a la casa.

Important! La necessitat d’obtenir un permís s’ha d’aclarir amb les autoritats locals competents, ja que aquestes normes no s’apliquen en tots els territoris de la Federació de Rússia en la mateixa mesura.

Com obtenir una llicència d'obres: procediment de registre

El procediment per obtenir una llicència d'obres està estrictament regulat per l'art. 51 del Codi d’urbanisme de la Federació Russa, sobre la base del qual és necessari preparar el paquet de documents requerit i presentar-lo a l’òrgan autoritzat del govern local, en el departament del qual es troba la parcel·la per a la construcció.

El termini per obtenir la llicència d’obres no és superior a set dies hàbils a partir de la data de sol·licitud. Per a un objecte de construcció de capital que no pertany a objectes lineals o s'està construint al territori d'un assentament històric, s'emet un document al cap de 30 dies naturals.

Només després d'obtenir un permís es pot iniciar la construcció. Aquests treballs també seran supervisats per les autoritats de supervisió tècnica, que poden imposar una multa al desenvolupador en cas d’incompliment dels requisits del marc normatiu.

L'arquitecte en cap del districte signa una llicència d'obres en nom del cap del departament municipal i el cap del districte o ciutat ho aprova. El permís de construcció té una vigència de 3 anys i es pot prorrogar a partir d’una sol·licitud del desenvolupador. Fins que no es duguin a terme els treballs de construcció i instal·lació, tots els objectes de construcció estaran subjectes a un registre obligatori a les autoritats del Gosarchstroynadzor de la regió, on el desenvolupador proporcionarà la llista de documents necessària.

Llista de documents per obtenir una llicència d'obres

La llista de documents per obtenir una llicència d’obres està regulada pel Codi d’urbanisme i consta de les posicions següents:

• sol·licituds d'un permís de construcció d'una mostra determinada del desenvolupador i es pot descarregar el formulari al portal de serveis públics;
• documentació del títol d’un terreny;
• un pla d’ordenació urbanística d’una parcel·la que s’ha d’emetre com a màxim tres anys abans de presentar la sol·licitud de llicència d’obres;
• documentació del projecte;

• el passaport del sol·licitant, que acrediti la seva identitat.

Important! Tots els documents s’envien en original o en forma de còpies notarials.

Els documents de títol necessaris per obtenir una llicència d'obres, el principal dels quals és un certificat de registre estatal de drets, determinen la propietat d'aquesta parcel·la per al promotor. En lloc d’aquest document, es poden aplicar contractes de donació, venda o testament. Aquesta última opció s’obté a través de Rosreestr durant una visita personal o quan s’utilitza el portal dels serveis estatals o municipals.

Per emetre un certificat, cal el següent paquet de documents:

• un document que serveixi de base per registrar els drets de propietat: un certificat d’herència o una decisió judicial;
• documents que confirmen la identitat de totes les parts en la transacció;
• contracte de préstec en cas de compra d’un objecte amb hipoteca;
• certificat de registre de drets rebut prèviament;

• un document que acrediti el pagament de la taxa estatal;
• passaport cadastral;
• un formulari específic de sol·licitud de registre.

Important! Per obtenir un permís per a la construcció d'un edifici, el terreny s'ha de destinar a la construcció de capital, que es reflecteix en el passaport de la parcel·la.

Llista de documents per obtenir un permís de construcció

Quins documents es necessiten per construir una casa en el desenvolupament de la documentació del projecte? El paquet consta dels elements següents:

• nota explicativa del projecte;
• dibuixos constructius: façana, secció de l'edifici;
• estimacions de construcció;
• esquemes de la parcel·la, que han de complir el pla d’ordenació urbanística, indicant la ubicació de l’objecte constructiu i la designació de totes les entrades i accessos al mateix;
• el pla de la parcel·la, que confirma, dins de les línies vermelles, la ubicació dels edificis de tipus lineal, aprovat a la documentació per a la planificació del territori;
• solucions arquitectòniques esquemàtiques;
• planejar amb la imatge de totes les comunicacions tècniques i d’enginyeria, inclòs el dibuix dels punts de la seva connexió amb l’objecte de construcció;

• documentació de disseny a la secció de desmuntatge i demolició de la instal·lació o dels seus components;
• projecte d’organització de la construcció amb indicació de totes les seves etapes;
• una opinió positiva dels experts sobre la documentació del projecte;
• permís per desviar-se dels límits admissibles de certs paràmetres durant la reconstrucció o la construcció;

Article relacionat:

Projectes de cases marc: fotos i preus, característiques constructives

L'elecció de materials, tecnologia de construcció, complexitat i característiques constructives. Avantatges i desavantatges d’aquest tipus d’habitatge.

 

• consentiment escrit per a la realització de treballs de tots els titulars dels drets d'autor de l'objecte de reconstrucció o construcció.

Important! Els objectes de patrimoni arqueològic i els límits de les zones públiques de servitud (si n’hi ha) s’han d’indicar al diagrama de distribució de la parcel·la.

El projecte es pot desenvolupar de forma independent, però és millor recórrer a l’ajut d’una organització especialitzada. Aquí podeu triar una opció adequada entre diversos projectes de cases privades o fer un projecte individual, tenint en compte les preferències personals del client.

Registre d’un permís per a la construcció d’un edifici residencial individual

El registre dels permisos per a la construcció d’un edifici residencial individual es realitza d’acord amb el mateix principi que per als projectes de construcció de capitals. La diferència és que en aquest cas es requereix un paquet de documents més petit. Això es deu al fet que la futura construcció és menys complexa pel que fa al nombre de requisits que se li imposen. El document té una vigència de 10 anys a partir de la data de recepció.

El propietari d’una parcel·la només pot registrar un edifici residencial immobiliari per al qual s’atorga una llicència de construcció per a la construcció d’habitatges individuals. Aquesta casa pot tenir fins a 3 plantes. Els principals paràmetres de l’edifici: una cuina amb una superfície de 6-8 m², una sala d’estar - 8-12 m², un bany independent, on l’amplada del bany comença a partir d’1,5 m, l’amplada del vàter - a partir de 0,8 m, un passadís amb una amplada de 0,9 m. un edifici alt necessitarà un paquet ampli de documents. També s’haurien d’atorgar permisos de construcció per al balcó i les golfes que s’adossin a l’edifici existent.

Important! L’hostal pertany a la categoria de dependències i, per tant, no necessita permís.

A l’hora d’expedir una llicència de construcció, en aquest cas es presenta la llista de documents:

• documents de títol;
• el traçat del solar;
• pla urbanístic del sòl.

L’organigrama de la planificació de la parcel·la és una representació esquemàtica de la ubicació dels objectes de construcció. El pla d’urbanització del lloc és un document oficial emès per l’administració de l’assentament on es troba el territori. Per obtenir-lo, el client proporciona un projecte de construcció, condicions tècniques per a les connexions al subministrament de gas, aigua, clavegueram i electricitat, un estudi topogràfic real de la parcel·la, documentació de referència d’una organització que es dedica a la protecció dels llocs del patrimoni cultural.

Important! Un paquet simplificat de documents per obtenir un permís per a la construcció d’un edifici residencial individual el 2018 és possible si hi viu una família. En cas contrari, caldrà una llista completa.

Es lliura gratuïtament un permís per a la construcció d’una casa privada residencial. No obstant això, si es tracta d'una organització especialitzada en la preparació de documents, el cost dels serveis serà de 40-50 mil rubles. El procediment de registre trigarà uns 2-3 mesos.

Obtenció del permís d'obres cases rurals, jardí

Si la casa de camp, que es construeix en una parcel·la enjardinada, s'utilitzarà per a la residència permanent, s'haurà d'expedir un permís de construcció. Per fer-ho, el promotor ha de presentar una sol·licitud dirigida al cap del districte al Departament d'Arquitectura i Urbanisme i proporcionar el següent conjunt de documents per obtenir una llicència d'obres:

• aplicació d’un determinat formulari;
• l'original de la petició del cap del districte;
• una còpia del certificat que confirma la propietat de la parcel·la;
• passaport cadastral;
• pla urbanístic de la parcel·la;
• projecte de casa, realitzat tenint en compte els requisits normatius de l’edifici;
• aixecament topogràfic del territori 1: 500;
• condicions tècniques per a la connexió de serveis públics;
• acord de donació o compra i venda d’un terreny;
• el fet d’eliminar els límits de la parcel·la i els eixos de l’edifici a la natura, acordat amb els òrgans de govern local competents;
• opinió d'experts sobre la documentació del projecte;
• passaport de client.

Si es realitza una nova construcció per substituir un edifici cremat o un edifici ruïnós existent, necessitareu un certificat de la ITV, que reflecteixi la pertinença a l'edifici residencial. A més, necessitareu un pla de la parcel·la i la casa que hi ha (també de la ITV).

Si hi ha copropietaris, necessitareu el consentiment de cadascun d’ells per realitzar l’obra, certificat per un notari. Per a la construcció de dependències, no es preveu cap acte d’eliminació dels límits d’una parcel·la i un acord de donació (compra i venda).

Negativa a obtenir una llicència d'obres

En cas de negativa a proporcionar un permís, hi ha dues opcions per al desenvolupament d'esdeveniments:

• eliminació de les deficiències constatades en la denegació i presentació de la sol·licitud;
• apel·lar contra la decisió al jutjat.

La legislació vigent en matèria d’urbanisme i arquitectura preveu diverses situacions que serveixen de base per negar-se a emetre un permís per construir una casa:

• absència d’un dels documents que figuren a la llista de documents obligatoris;

• incompliment de la documentació amb els requisits del marc normatiu de l’edificació vigent en el moment de l’expedició del permís;
• opinió negativa de les autoritats executives en matèria de protecció d’objectes del patrimoni cultural;
• el sol·licitant no té dret a obtenir permisos per a futures construccions;
• opinió negativa de l'organització experta;
• s’espera la construcció en zones especialment protegides;
• el terreny edificable està reservat a les necessitats de l'Estat;
• absència o inconsistència amb la legislació vigent sobre documents de propietat sobre terrenys;
• en cas de no proporcionar informació en deu dies sobre l'alçada, l'àrea i nombre de plantes de l'estructura projectada, còpies de la documentació de disseny i enquestes d'enginyeria, informació sobre comunicacions d'enginyeria.

Com es fan canvis a les llicències de construcció

La llicència d’obres dóna fe del compliment total de la documentació del projecte amb els requisits normatius vigents. La reurbanització, reconstrucció o construcció de la instal·lació es duu a terme d’acord amb la informació que figura al document de permís. Si es produeixen canvis, s’han de documentar.

El permís per construir una casa al lloc es pot modificar en les situacions següents:

• quan sorgeix una nova parcel·la connectant diversos territoris per als quals ja s’ha obtingut un permís anteriorment;
• en cas de transmissió del dret d'herència per una parcel·la per a la qual es va concedir una llicència de construcció a una altra persona física o jurídica;
• en canviar els límits d’una parcel·la en cas de la seva divisió, per a la qual cosa caldrà un nou pla d’urbanisme, que esdevindrà la base per fer ajustos al permís;
• quan es torni a emetre una llicència per a l’ús de terres del subsòl per part d’un usuari que tingui dret a realitzar una nova construcció o a reconstruir aquesta parcel·la.

Important! El procediment per fer canvis en un document de permís es paga i el seu procediment i les seves condicions estan regulats per la legislació dels ens municipals.

Si la validesa del document és vencida, l’extensió de la llicència d’obres la realitza l’òrgan executiu que l’ha emès. No obstant això, també pot rebutjar una sol·licitud si les reparacions importants, la reconstrucció o la construcció de la instal·lació no han començat abans de la data de presentació de la sol·licitud.

Registre d’una casa construïda sense permís de construcció

La legislació vigent defineix dos tipus d’edificis no autoritzats quan la construcció es va dur a terme sense permís de construcció:

• estructures aixecades en una parcel·la no destinada a la construcció;
• edificis construïts sense permisos.

La primera opció no es pot legalitzar, però sí la segona. Una persona que hagi realitzat la construcció d’una casa sense permís de construcció no en té la propietat. No obstant això, es pot reconèixer judicialment si:

• la persona que va realitzar la construcció hi té dret legal en relació amb la parcel·la;
• en el moment de la apel·lació al jutjat, l’estructura erigida de l’habitatge compleix tots els paràmetres establerts a la documentació per a la planificació del territori, d’acord amb les normes d’urbanització i ús del sòl, i també compleix altres requisits continguts a la documentació normativa;
• preservar la integritat de l’edifici no vulnera els drets i els interessos de les persones i tampoc representa una amenaça per a la salut i la vida dels ciutadans.

Alguns matisos anteriors al registre d'una llicència d'obres

Hi ha alguns aspectes que s’han de tenir en compte abans de presentar documents per obtenir un permís per construir una fundació d’una casa. El primer d’ells és la presència d’un cos d’aigua a prop del terreny. Sobre la base del Codi de l’aigua de la Federació Russa, les masses d’aigua que són competència de la propietat estatal i municipal són territoris d’ús general que poden ser utilitzats pels ciutadans del país per a les seves pròpies necessitats i necessitats.

Això també s'aplica a la franja litoral, l'amplada de la qual és de 20 m. Aquest valor està regulat per a canals, rius i rieres amb una longitud superior a 10 km. Per a cossos d'aigua més petits, l'amplada és de 5 m. Els treballs de construcció de la construcció d'objectes capitals no es poden realitzar dins d'aquests territoris.

L'acte legislatiu regula la construcció d'edificis residencials individuals dins de la zona de protecció de l'aigua. No obstant això, en aquest cas, s’haurien de proporcionar edificis especials (la informació sobre ells hauria de contenir-se al projecte de construcció), la qual cosa garantirà la protecció dels embassaments contra la contaminació i l’obstrucció.

El següent criteri és l'observança de la distància de la nova estructura a les fronteres del lloc veí, que està dictada per les normes sanitàries i domèstiques. Per tant, un edifici residencial s’ha d’ubicar a una distància d’almenys 3 m d’un edifici veí, edificis agrícoles per mantenir aviram i bestiar - 4 m, garatges, banys - 1 m.

Posada en servei d’un nou edifici

Després del 95% de les obres de construcció i instal·lació, és obligatori redactar una acta de posada en funcionament d’una nova instal·lació. Per a això, es presenta una sol·licitud especial a l'òrgan executiu.Una comissió surt del lloc de construcció per comprovar el compliment de l’edifici amb el projecte original, que es va proporcionar quan es va emetre un permís per construir una casa al seu propi solar. La comissió inclou un especialista en arquitectura, representants autoritzats de la supervisió sanitària i epidemiològica i del servei d'incendis, un promotor i un contractista.

En absència de comentaris, la comissió signa un acte sobre l'acceptació de l'objecte i la seva posada en servei. El procediment d'aprovació final del document el realitza l'òrgan executiu autoritzat, que anteriorment va emetre el permís de construcció. Sense aquest document, la casa tindrà l'estatus d'una estructura inacabada, a la qual no es podran portar comunicacions d'enginyeria.

La comissió no pot emetre cap acte, cosa que succeeix en el cas que determinats paràmetres de la nova estructura no es corresponguin amb la documentació de disseny. Si es rebutja una denegació, hauríeu d’acordar la reurbanització i tornar a sol·licitar l’acceptació d’una nova instal·lació en funcionament. Així mateix, no es pot signar l'acte en cas d'incompliment del termini de construcció i del lliurament de l'objecte amb retard. Durant el temps donat, les condicions de la zona circumdant poden canviar, cosa que requerirà ajustar el disseny de treball i, en conseqüència, fer canvis a la llicència d'obres.

Abans d’iniciar la construcció de capitals s’hauria d’emetre un document de permís. Està regulat pel Codi d’urbanisme, que descriu detalladament el procediment per obtenir una llicència d’obres per a una casa. El document permetrà, després d’acabar els treballs, posar en funcionament la instal·lació i connectar-hi totes les comunicacions d’enginyeria necessàries. Durant el procés de construcció es formalitza la propietat de l’estructura, que es pot donar, vendre o llogar.