Stavebné povolenie: záruka získania legitímnej novej budovy

Každý vlastník pozemkového pozemku uvažuje o výstavbe realitného objektu. Aby ste legitimovali stavbu a nemali problémy so zákonom pri uvádzaní objektu do prevádzky, mali by ste pred vykonaním práce vypracovať potrebné doklady, z ktorých hlavným je stavebné povolenie. Všetky podrobnosti o fázach registrácie tohto dokumentu nájdete v článku.

Kódex rozvoja miest Ruskej federácie 2018 – posledná revízia s komentármi

Zákonník územného plánovania Ruskej federácie je súborom legislatívnych aktov, na základe ktorých sa uskutočňuje proces budovania a rozvoja nových územných celkov, počnúc mestskou jednotkou a končiac štátom ako celkom. Tento dokument upravuje pravidlá plánovania, rozvoja, prideľovania zón, rekonštrukcie nehnuteľností s prihliadnutím na účel pozemku. Stanovuje formu stavebného povolenia.

Kódex definuje zodpovednosť a reguluje zásady interakcie medzi stranami zapojenými do urbanistických prác. Tu je uvedený algoritmus na kompenzáciu strát a škôd vzniknutých v dôsledku hrubého nedodržania normatívnych aktov platnej legislatívy. Tento dokument upravuje pravidlá pre vývoj a súlad s technickými predpismi pre investičnú výstavbu. Definuje základy racionálneho využívania prírodných zdrojov so zachovaním všetkých objektov historického a kultúrneho dedičstva, zabezpečuje ochranu životného prostredia na zabezpečenie priaznivých životných podmienok občanov.

Pri plánovaní investičnej výstavby, reštrukturalizácii alebo rekonštrukcii existujúceho zariadenia by ste sa mali podrobne oboznámiť s platným zákonom o rozvoji miest,kde je jasne stanovený mechanizmus činnosti pri usporiadaní komerčných alebo rezidenčných nehnuteľností a je načrtnutý algoritmus, ako získať povolenie na stavbu domu. S prihliadnutím na požiadavky kódexu môžu fyzické alebo právnické osoby legálne vykonávať stavebné a inštalačné práce a vďaka tomu si môžu neskôr oprávnene zaregistrovať svoje práva k nehnuteľnostiam.

V prípade nedodržania pravidiel platných právnych predpisov v oblasti územného plánovania sa počíta s pokutami za vynútené zbúranie stavby alebo požiadavku na obnovenie jej pôvodného vzhľadu, čo bolo uvedené v štátnych aktoch a v titulných dokumentoch.

Čo je to stavebné povolenie

Na výstavbu ľubovoľného druhu nehnuteľností je potrebné vydať dokumentáciu o povolení v súlade s regulačnými požiadavkami, ktoré upravuje zákon o územnom plánovaní. Stavebné povolenie je forma určitej vzorky, ktorá obsahuje potvrdzujúce informácie vlastníka o súlade projektovej dokumentácie s plánom staveniska a územným plánom územia. Tento dokument poskytuje úradné povolenie na stavbu konštrukcie a na vykonávanie rekonštrukčných prác s ňou. Stavebné povolenie, ktorého vzor je možné vidieť na špecializovaných stránkach, naznačuje prípustnosť umiestnenia stavby na pozemok v závislosti od povolených možností jej využitia a zoznamu obmedzení stanovených pre toto územie.

Toto je povinný dokument pre stavbu obytného vidieckeho domu, ktorý je základom pre jeho výstavbu, vrátane vykonania prípravných etáp, kladenia vonkajších inžinierskych komunikácií a vykonávania opatrení na zlepšenie územia. Toto povolenie sa musí vydať aj pri vykonávaní komplexných kapitálových opatrení v existujúcom zariadení, keď vznikne otázka kontroly pevnosti, bezpečnosti a trvanlivosti konštrukcie.

Dôležité! Povolenie na stavbu súkromného domu je možné predložiť ktorejkoľvek úverovej organizácii na získanie pôžičky na plánované práce spojené s výstavbou realitného objektu.

V prípade absencie povolenia bude stavebným objektom nepovolená stavba. Nemôže byť pripojený k verejným službám. Budova môže byť násilne zbúraná, čomu majiteľ nemôže zabrániť. V opačnom prípade môže byť vyvodený administratívna zodpovednosť. Jednotlivec, ktorý umožnil neoprávnené postavenie budovy, je zbavený práva na jej predaj, darovanie alebo prenájom.

Kto vydáva stavebné povolenie

Vydanie stavebného povolenia patrí do kompetencie oprávneného orgánu samosprávy pre umiestnenie pozemku, na ktorom sa budú práce vykonávať. Prídel pozemkov sa môže nachádzať v hraniciach jedného sídla, dvoch alebo viacerých mestských častí alebo v medzisídelnom území. Pri výstavbe veľkej stavby na pozemku vo vlastníctve dvoch alebo viacerých mestských častí je možné získať povolenie od výkonných orgánov ustanovujúceho subjektu Ruskej federácie. Môže to byť regionálne alebo regionálne oddelenie zaoberajúce sa otázkami architektúry a urbanizmu.

Kde získať povolenie na stavbu domu, ak sa plánuje rozsiahla výstavba na územiach dvoch alebo viacerých základných subjektov Ruskej federácie, vrátane areálu uzavretého administratívno-územného celku, ktorého hranice sa nezhodujú s obrysmi základných subjektov Ruskej federácie? V takom prípade dokument vydá oprávnený federálny výkonný orgán.

 

Kde získať stavebné povolenie v prípade využitia podložia, vytvorenia zariadení pre atómovú energiu, vesmírnej infraštruktúry a prác na územiach historických sídiel? Tento dokument je schválený a vydaný príslušným ministerstvom.

Keď sa stavebné povolenie nevyžaduje

Zákon o územnom plánovaní ustanovuje niekoľko prípadov, keď sa nevyžaduje stavebné povolenie:

• výstavba stavieb, ktoré nemajú znaky kapitálových budov: brány, prístrešky, kiosky, kôlne a iné dočasné stavby;
• hospodárske budovy, pomocné zariadenia, ktoré nemajú ekonomickú funkciu, určené na uspokojenie potrieb a riešenie problémov stavebných organizácií;
• budovy vyžadujúce väčšie opravy bez štrukturálnych zmien;
• garáže prevádzkované fyzickou osobou na účely, ktoré nesúvisia s podnikateľskou činnosťou;
• nekapitálové predmestské budovy, ktoré sa používajú na záhradníctvo a chov dači;
• ďalšie prípady upravené regionálnymi alebo federálnymi zákonmi.

Ak bude pozemok slúžiť na prevádzku dačského hospodárstva, vykoná sa nasledujúci postup legalizácie stavebného objektu:

• vykonanie katastrálneho prieskumu stavby na stavbe s cieľom úpravy umiestnenia objektu;

• výroba katastrálneho technického pasu domu;
• predloženie potrebného zoznamu dokladov na registráciu katastrálnej komore, ktorá domu vydá cestovný pas.

Dôležité! Potrebu získať povolenie by mali objasniť príslušné orgány miestnej samosprávy, pretože tieto pravidlá sa neuplatňujú na všetkých územiach Ruskej federácie v rovnakom rozsahu.

Ako získať stavebné povolenie: postup registrácie

Postup pri získavaní stavebného povolenia prísne upravuje čl. 51 Zákona o územnom plánovaní Ruskej federácie, na základe ktorého je potrebné pripraviť požadovaný balík dokumentov a predložiť ho oprávnenému orgánu miestnej samosprávy, v ktorého odbore sa pozemok na výstavbu nachádza.

Lehota na získanie stavebného povolenia je najviac sedem pracovných dní odo dňa podania žiadosti. K objektu investičnej výstavby, ktorý nepatrí do líniovej výstavby alebo sa stavia na území historického sídla, sa vydáva doklad po 30 kalendárnych dňoch.

Až po získaní povolenia môžete začať stavať. Tieto práce budú monitorované aj orgánmi technického dozoru, ktoré môžu developerovi uložiť pokutu v prípade nedodržania požiadaviek regulačného rámca.

Stavebné povolenie v zastúpení vedúceho mestského odboru podpisuje hlavný architekt okresu, schvaľuje ho vedúci okresu alebo mesta. Stavebné povolenie je platné 3 roky a je možné ho predĺžiť na základe žiadosti developera. Až do uskutočnenia stavebných a inštalačných prác podliehajú všetky stavebné objekty povinnej registrácii u orgánov regiónu Gosarchstroynadzor v regióne, kde developer poskytne potrebný zoznam dokumentov.

Zoznam dokladov pre stavebné povolenie

Zoznam dokladov na získanie stavebného povolenia upravuje územný zákonník a pozostáva z týchto pozícií:

• žiadosti o stavebné povolenie určitej vzorky od developera a formulár je možné stiahnuť na portáli verejných služieb;
• titulná dokumentácia k pozemku;
• územnoplánovací plán pre pozemok, ktorý musí byť vydaný najskôr tri roky pred podaním žiadosti o stavebné povolenie;
• projektová dokumentácia;

• cestovný pas žiadateľa preukazujúci jeho totožnosť.

Dôležité! Všetky dokumenty sa predkladajú v origináli alebo vo forme notársky overených kópií.

Listiny vlastníctva potrebné na získanie stavebného povolenia, z ktorých hlavným je osvedčenie o registrácii práv štátu, určujú vlastníctvo tohto pozemku k developerovi. Namiesto tohto dokumentu sa môžu uplatňovať zmluvy o darovaní, predaji alebo závete. Poslednú možnosť získa Rosreestr pri osobnej návšteve alebo pri používaní portálu štátnych alebo obecných služieb.

Na vydanie certifikátu je potrebný nasledujúci balík dokumentov:

• dokument, ktorý slúži ako základ pre registráciu vlastníckych práv: osvedčenie o dedičstve alebo rozhodnutie súdu;
• dokumenty, ktoré potvrdzujú totožnosť všetkých strán transakcie;
• zmluva o pôžičke v prípade kúpy objektu s hypotékou;
• predtým prijaté osvedčenie o registrácii práv;

• doklad preukazujúci zaplatenie štátneho poplatku;
• katastrálny pas;
• konkrétny formulár žiadosti o registráciu.

Dôležité! Na získanie povolenia na stavbu budovy musí byť pozemok určený na investičnú výstavbu, čo sa odráža v pase k pozemku.

Zoznam dokladov na získanie stavebného povolenia

Aké podklady sú potrebné pri stavbe domu pri vypracovaní projektovej dokumentácie? Balenie obsahuje tieto položky:

• vysvetlivka k projektu;
• stavebné výkresy: fasáda, časť budovy;
• stavebné odhady;
• schémy pozemku, ktoré musia byť v súlade s územným plánom, s vyznačením umiestnenia stavebného objektu a označením všetkých vstupov a prístupov k nemu;
• plán pozemku, ktorý v červených čiarach potvrdzuje umiestnenie budov líniového typu, schválený v dokumentácii pre územné plánovanie;
• schematické architektonické riešenia;
• plán s obrazom všetkých inžinierskych a technických komunikácií vrátane vykreslenia bodov ich spojenia so stavebným objektom;

• projektová dokumentácia v časti demontáž a demolácia zariadenia alebo jeho častí;
• projekt organizácie výstavby s uvedením všetkých jeho etáp;
• kladný znalecký posudok na projektovú dokumentáciu;
• povolenie odchýliť sa od prípustných hraníc určitých parametrov počas rekonštrukcie alebo výstavby;

Súvisiaci článok:

Projekty rámových domov: fotografie a ceny, konštrukčné prvky

Výber materiálov, konštrukčná technológia, zložitosť a konštrukčné prvky. Výhody a nevýhody tohto typu bývania.

 

• písomný súhlas na výkon práce všetkých nositeľov práv na rekonštrukciu alebo stavebný objekt.

Dôležité! Objekty archeologického dedičstva a hranice verejných zón vecných bremien (ak existujú) musia byť vyznačené na schéme usporiadania pozemku.

Projekt je možné vypracovať nezávisle, je však lepšie uchýliť sa k pomoci špecializovanej organizácie. Tu si môžete vybrať vhodnú možnosť z množstva hotových projektov súkromných domov alebo objednať individuálny projekt s prihliadnutím na osobné preferencie zákazníka.

Registrácia povolenia na výstavbu samostatného bytového domu

Evidencia povolení na výstavbu samostatného bytového domu sa vykonáva podľa rovnakého princípu ako pri projektoch investičnej výstavby. Rozdiel je v tom, že v takom prípade sa vyžaduje menší balík dokumentov. Je to spôsobené tým, že budúca stavba je z hľadiska množstva požiadaviek na ňu menej zložitá. Dokument je platný 10 rokov od dátumu prijatia.

Vlastník pozemku môže zaregistrovať iba jednu nehnuteľnú bytovú budovu, na ktorú sa vydáva stavebné povolenie na individuálnu bytovú výstavbu. Takýto dom môže mať až 3 poschodia. Hlavné parametre budovy: kuchyňa s rozlohou 6-8 m², obývacia izba - 8-12 m², samostatná kúpeľňa, kde šírka kúpeľne začína od 1,5 m, šírka toalety - od 0,8 m, chodba so šírkou 0,9 m. vysoká budova bude potrebovať rozšírený balík dokumentov. Stavebné povolenie by sa malo vydať aj na balkón a podkrovie, ktoré sú pripevnené k existujúcej budove.

Dôležité! Penzión patrí do kategórie hospodárskych budov, a preto nevyžaduje povolenie.

Pri vydávaní stavebného povolenia sa v tomto prípade predkladá zoznam dokladov:

• dokumenty o titule;
• usporiadanie pozemku;
• územnoplánovací plán pozemku.

Organizačná schéma územného plánovania je schematické znázornenie umiestnenia stavebných objektov. Plán rozvoja mesta je úradný dokument vydaný správou sídla, v ktorom sa dané územie nachádza. Na jeho získanie zákazník poskytuje stavebný projekt, technické podmienky prípojok na plyn, vodu, kanalizáciu a elektrinu, aktuálny topografický prieskum pozemku, referenčnú dokumentáciu od organizácie, ktorá sa zaoberá ochranou pamiatok kultúrneho dedičstva.

Dôležité! Zjednodušený balík dokumentov na získanie povolenia na stavbu individuálneho bytového domu v roku 2018 je možný, ak v ňom býva jedna rodina. V opačnom prípade bude potrebný kompletný zoznam.

Povolenie na stavbu obytného súkromného domu sa vydáva bezplatne. Ak je však zapojená špecializovaná organizácia na prípravu dokumentov, náklady na služby budú 40-50 tisíc rubľov. Postup registrácie bude trvať asi 2 - 3 mesiace.

Získanie stavebného povolenia vidiek, záhradné domčeky

Ak bude vidiecky dom, ktorý sa stavia na záhradnom pozemku, slúžiť na trvalý pobyt, je potrebné vydať stavebné povolenie. Na tento účel musí developer predložiť žiadosť adresovanú vedúcemu okresu na odbor architektúry a urbanizmu a predložiť nasledujúci súbor dokumentov pre stavebné povolenie:

• žiadosť o určitý formulár;
• originál petície vedúceho okresu;
• kópia osvedčenia potvrdzujúceho vlastníctvo pozemku;
• katastrálny pas;
• územný plán pozemku;
• projekt domu, vyrobený s prihliadnutím na regulačné požiadavky budovy;
• topografický prieskum územia 1: 500;
• technické podmienky pre pripojenie inžinierskych sietí;
• dohoda o darovaní alebo kúpe a predaji pozemku;
• úkon odstránenia hraníc pozemku a osí stavby v prírode, na ktorom sa dohodnú príslušné orgány miestnej samosprávy;
• znalecký posudok projektovej dokumentácie;
• pas zákazníka.

Ak sa vykonáva nová výstavba, ktorá nahradí zhorenú budovu alebo existujúcu schátranú budovu, budete potrebovať osvedčenie ZINZ, ktoré odráža príslušnosť obytnej budovy. Ďalej budete potrebovať plán pozemku a domu na ňom umiestneného (tiež zo ZINZ).

Ak existujú spoluvlastníci, na výkon práce budete potrebovať súhlas každého z nich, osvedčený notárom. Pri výstavbe hospodárskych budov sa nezabezpečuje akt odstránenia hraníc pozemku a darovacia zmluva (kúpa a predaj).

Odmietnutie získať stavebné povolenie

V prípade odmietnutia poskytnúť povolenie existujú dve možnosti uskutočnenia udalostí:

• odstránenie nedostatkov uvedených v zamietnutí a opätovnom podaní žiadosti;
• odvolanie proti rozhodnutiu na súde.

Súčasná legislatíva v oblasti urbanizmu a architektúry počíta s niekoľkými situáciami, ktoré slúžia ako základ pre odmietnutie vydať povolenie na stavbu domu:

• absencia jedného z dokumentov, ktoré sú na zozname požadovaných dokumentov;

• nesúlad dokumentácie s požiadavkami stavebného predpisu platného v čase vydania povolenia;
• zamietavé stanovisko výkonných orgánov v oblasti ochrany predmetov kultúrneho dedičstva;
• žiadateľ nemá právo získať povolenie na budúcu výstavbu;
• negatívne stanovisko znaleckej organizácie;
• predpokladá sa výstavba v osobitne chránených územiach;
• stavebný pozemok je vyhradený pre štátne potreby;
• absencia alebo nesúlad so súčasnými právnymi predpismi o titulných dokumentoch k pôde;
• v prípade neposkytnutia do desiatich dní informácie o výške, ploche a počte podlaží projektovanej stavby, kópie projektovej dokumentácie a inžinierske prieskumy, informácie o inžinierskych komunikáciách.

Ako sa vykonávajú zmeny v stavebnom povolení

Stavebné povolenie svedčí o úplnom súlade projektovej dokumentácie s platnými regulačnými požiadavkami. Prestavba, rekonštrukcia alebo výstavba zariadenia sa vykonáva v súlade s informáciami uvedenými v povolení. Ak dôjde k zmenám, mali by sa zdokumentovať.

Povolenie postaviť dom na stavenisku je možné zmeniť v nasledujúcich situáciách:

• keď vznikne nový pozemok spojením niekoľkých území, pre ktoré už bolo predtým vydané povolenie;
• v prípade prevodu dedičského práva pozemkom, na ktorý bolo vydané stavebné povolenie, na inú fyzickú alebo právnickú osobu;
• pri zmene hraníc pozemku v prípade jeho rozdelenia, pre ktoré sa vyžaduje nový územný plán, ktorý sa stane podkladom na vykonanie úprav povolenia;
• pri opätovnom vydaní povolenia na užívanie podložia pod zem užívateľom, ktorý má právo na tomto pozemku vykonať novú výstavbu alebo vykonať rekonštrukciu.

Dôležité! Za vykonávanie zmien v povolení je platený, jeho postup a podmienky upravuje legislatíva mestských subjektov.

Ak došlo k oneskoreniu platnosti dokumentu, predĺženie stavebného povolenia vykoná výkonný orgán, ktorý ho vydal. Môže však tiež odmietnuť žiadosť, ak sa pred dátumom podania takejto žiadosti nezačali väčšie opravy, rekonštrukcie alebo výstavba zariadenia.

Evidencia domu postaveného bez stavebného povolenia

Súčasná právna úprava definuje dva typy nepovolených stavieb, keď sa stavba uskutočňovala bez stavebného povolenia:

• stavby postavené na pozemku, ktorý nie je určený na výstavbu;
• budovy postavené bez povolení.

Prvú možnosť nemožno legalizovať, ale druhú možnosť. Fyzická osoba, ktorá realizovala stavbu domu bez stavebného povolenia, k nemu nemá vlastníctvo. Pred súdom ho však možno uznať, ak:

• na to má právny nárok osoba, ktorá stavbu uskutočnila, pokiaľ ide o pozemok;
• v čase podania odvolania na súd postavená konštrukcia domu spĺňa všetky parametre ustanovené v dokumentácii pre územné plánovanie, podľa pravidiel rozvoja a využívania územia a spĺňa aj ďalšie náležitosti obsiahnuté v regulačnej dokumentácii;
• zachovanie celistvosti budovy neporušuje práva a záujmy jednotlivcov a tiež neohrozuje zdravie a život občanov.

Niektoré nuansy predchádzajúce registrácii stavebného povolenia

Existuje niekoľko aspektov, ktoré je potrebné vziať do úvahy pred predložením dokumentov o povolení na stavbu domu. Prvým z nich je prítomnosť vodného útvaru v blízkosti pozemku. Na základe Vodného kódexu Ruskej federácie sú vodné útvary, ktoré sú v kompetencii štátneho a komunálneho vlastníctva, univerzálnymi územiami, ktoré môžu občania krajiny využívať pre svoje vlastné potreby a potreby.

To platí aj pre pobrežný pás, ktorého šírka je 20 m. Táto hodnota je regulovaná pre kanály, rieky a potoky s dĺžkou viac ako 10 km. Pre menšie vodné útvary je šírka 5 m. Na týchto územiach nie je možné vykonávať stavebné práce na výstavbe hlavných objektov.

Legislatívny zákon upravuje výstavbu jednotlivých bytových domov v pásme ochrany vôd. V tomto prípade by však mali byť poskytnuté špeciálne budovy (informácie o nich by mali byť obsiahnuté v projekte stavby), ktoré zabezpečia ochranu nádrží pred znečistením a upchatím.

Ďalším kritériom je dodržanie vzdialenosti novej stavby od hraníc susedného pozemku, čo je diktované hygienickými normami a normami pre domácnosť. Obytná budova by teda mala byť umiestnená vo vzdialenosti najmenej 3 m od susednej, hospodárske budovy na chov hydiny a hospodárskych zvierat - 4 m, garáže, vane - 1 m.

Kolaudácia novej budovy

Po 95% stavebných a inštalačných prác je nevyhnutné vypracovať akt uvedenia nového zariadenia do prevádzky. Za týmto účelom sa podáva výkonnému orgánu osobitná žiadosť.Komisia opustí stavenisko, aby skontrolovala súlad budovy s pôvodným projektom, ktorý bol poskytnutý pri vydávaní povolenia na stavbu domu na vlastnom mieste. V komisii sú špecialisti na architektúru, autorizovaní zástupcovia sanitárneho a epidemiologického dozoru a požiarnej služby, developer a dodávateľ.

Ak nie sú k dispozícii žiadne pripomienky, komisia podpisuje zákon o prevzatí objektu a jeho uvedení do prevádzky. Konečné kolaudačné konanie k dokumentu vykonáva autorizovaný výkonný orgán, ktorý predtým vydal stavebné povolenie. Bez tohto dokumentu bude mať dom stav nedokončenej stavby, na ktorú nie je možné priviesť inžinierske komunikácie.

Komisia nemusí vydať zákon, ktorý sa stane, ak niektoré parametre novej budovy nezodpovedajú projektovej dokumentácii. Ak dostanete odmietnutie, mali by ste sa dohodnúť na prestavbe a znovu požiadať o prijatie nového zariadenia do prevádzky. Zákon tiež nemusí byť podpísaný v prípade nedodržania termínu stavby a dodania objektu s oneskorením. Za daný čas sa môžu zmeniť podmienky okolia, čo si bude vyžadovať úpravu pracovného návrhu a podľa toho aj zmeny v stavebnom povolení.

Pred začatím investičnej výstavby by mal byť vydaný dokument s povolením. Upravuje to zákon o územnom plánovaní, ktorý podrobne popisuje postup pri získaní stavebného povolenia na dom. Dokument umožní po ukončení prác uviesť zariadenie do prevádzky a pripojiť k nemu všetky potrebné inžinierske komunikácie. Počas procesu výstavby sa formalizuje vlastníctvo stavby, ktorú je možné darovať, predať alebo prenajať.