Разрешение за строеж: гаранция за получаване на законна нова сграда

Всеки собственик на парцел мисли за изграждането на обект на недвижим имот. За да узаконите строителството и да нямате проблеми със закона при въвеждане на обект в експлоатация, преди извършване на работа, трябва да изготвите необходимите документи, основният от които е разрешение за строеж. Всички подробности за етапите на регистрация на този документ можете да намерите в статията.

Кодекс за градско развитие на Руската федерация 2018 г. – последна редакция с коментари

Кодексът за градоустройство на Руската федерация е сбор от законодателни актове, въз основа на които се извършва процесът на изграждане и развитие на нови териториални образувания, започвайки от общинската единица и завършвайки с държавата като цяло. Този документ регламентира правилата за планиране, развитие, разпределение на зони, реконструкция на недвижими имоти, като се вземе предвид целта на парцела. Той определя формата на разрешението за строеж.

Кодексът определя отговорността и регламентира принципите на взаимодействие между страните, участващи в работата по градоустройството. Ето алгоритъм за обезщетяване на загуби и вреди, възникнали в резултат на грубо неспазване на нормативните актове на действащото законодателство. Документът регламентира правилата за разработване и спазване на техническите регламенти за капитално строителство. Той определя основите за рационално използване на природните ресурси със запазване на всички обекти на историческото и културно наследство, осигурява опазване на околната среда, за да се осигурят благоприятни условия за живот на гражданите.

Когато планирате капитално строителство, извършвате преструктуриране или реконструкция на съществуващо съоръжение, трябва да се запознаете подробно с действащия Закон за градоустройство,където механизмът на действие за уреждане на търговски или жилищни недвижими имоти е ясно разписан и е очертан алгоритъм за това как да се получи разрешение за строеж на къща. Като се вземат предвид изискванията на кодекса, физически или юридически лица могат законно да извършват строително-монтажни работи и в резултат на това да могат да регистрират законно правата си върху недвижими имоти по-късно.

При неспазване на правилата на действащото законодателство в областта на градоустройството се предвиждат наказания с принудително събаряне на конструкцията или изискването за възстановяване на първоначалния й вид, което е посочено в държавните актове и титулните документи.

Какво е разрешение за строеж

За изграждането на всякакъв вид недвижими имоти е необходимо да се издаде документ за разрешение в съответствие с регулаторните изисквания, регламентирани от Градоустройствения кодекс. Разрешението за строеж е форма на определена проба, която съдържа потвърждаваща информация на собственика за съответствието на проектната документация с плана на строителната площадка и стационарния проект на територията. Този документ предоставя официално разрешение за изграждане на конструкцията и извършване на реконструкционни дейности с нея. Разрешението за строеж, извадка от което може да се види на специализирани обекти, показва допустимостта на поставяне на сграда върху поземлен парцел в зависимост от разрешените варианти за нейното използване и списъка на ограниченията, установени за тази територия.

Това е задължителен документ за изграждане на жилищна селска къща, което е основата за нейното изграждане, включително изпълнението на подготвителни етапи, полагането на външни комунални услуги и изпълнението на мерки за подобряване на територията. Това разрешение трябва да бъде издадено и при извършване на сложни капиталови мерки в съществуващо съоръжение, когато възниква въпросът за проверка на здравината, безопасността и издръжливостта на конструкцията.

Важно! Разрешение за строеж на частна къща може да бъде подадено до всяка кредитна организация за получаване на заем за планирана работа, свързана с изграждането на обект на недвижим имот.

При липса на разрешение строителният обект ще бъде неупълномощена структура. Не може да се свърже с комунални услуги. Сградата може да бъде разрушена принудително, което собственикът не може да предотврати. В противен случай той може да бъде привлечен към административна отговорност. Също така, лице, което е разрешило неразрешено издигане на сграда, е лишено от правото да я продаде, дари или отдаде под наем.

Кой издава разрешение за строеж

Издаването на разрешение за строеж попада в компетентността на упълномощения орган на местното самоуправление за местонахождението на парцела, където ще се извършва работата. Участък земя може да бъде разположен в границите на едно населено място, две или повече общински области или в междуселищна зона. Когато се изгражда голяма конструкция върху поземлен парцел, собственост на два или повече общински квартала, може да се получи разрешение от изпълнителните власти на състава на Руската федерация. Това може да бъде регионален или регионален отдел, занимаващ се с въпроси на архитектурата и градоустройството.

Къде да получим разрешение за построяване на къща, ако се планира мащабно строителство на териториите на две или повече съставни части на Руската федерация, включително на мястото на затворено административно-териториално деление, чиито граници не съвпадат с очертанията на съставните образувания на Руската федерация? В този случай документът се издава от упълномощения федерален изпълнителен орган.

 

Откъде да вземем разрешение за строеж в случай на използване на недра, създаване на атомни енергийни съоръжения, космическа инфраструктура и работа на териториите на исторически селища? Този документ е одобрен и издаден от съответното министерство.

Когато не се изисква разрешение за строеж

Кодексът за градоустройство предвижда редица случаи, когато не се изисква разрешение за строеж:

• издигане на конструкции, които нямат признаците на капитални конструкции: порти, навеси, павилиони, навеси и други временни конструкции;
• стопански постройки, спомагателни съоръжения, които нямат икономическа функция, предназначени да отговорят на нуждите и да решат проблемите на строителните организации;
• сгради, изискващи основен ремонт, без да се правят структурни промени;
• гаражи, експлоатирани от физическо лице за цели, които не са свързани с предприемаческа дейност;
• извънстолични крайградски сгради, които се използват за градинарство и отглеждане на дачи;
• други случаи, регулирани от регионални или федерални закони.

Ако парцелът ще се използва за управление на дача, тогава се извършва следната процедура за узаконяване на строителния обект:

• извършване на кадастрално заснемане на конструкцията на обекта за коригиране на местоположението на обекта;

• изготвяне на кадастрален технически паспорт на къща;
• представяне на необходимия списък с документи за регистрация в кадастралната камара, която ще издаде паспорт на къщата.

Важно! Необходимостта от получаване на разрешение трябва да бъде изяснена с компетентните местни власти, тъй като тези правила не се прилагат във всички територии на Руската федерация в еднаква степен.

Как да получите разрешение за строеж: процедура за регистрация

Процедурата за получаване на разрешение за строеж е строго регламентирана в чл. 51 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация, въз основа на който е необходимо да се подготви необходимия пакет от документи и да се представи на упълномощения орган на местното самоуправление, в чийто отдел се намира парцелът за строителство.

Крайният срок за получаване на разрешение за строеж е не повече от седем работни дни от датата на кандидатстване. За обект за капитално строителство, който не принадлежи към линейни или се строи на територията на историческо селище, документът се издава след 30 календарни дни.

Само след получаване на разрешение можете да започнете строителството. Тези работи също ще бъдат наблюдавани от органите за технически надзор, които могат да наложат глоба на предприемача в случай на неспазване на изискванията на регулаторната рамка.

Разрешение за строеж от името на началника на общинския отдел се подписва от главния архитект на областта и ръководителят на областта или града одобрява. Разрешението за строеж е валидно 3 години и може да бъде удължено въз основа на заявление от страна на предприемача. До извършване на строително-монтажните работи всички строителни обекти подлежат на задължителна регистрация в органите на Госархстройстрой на региона, където разработчикът предоставя необходимия списък с документи.

Списък на документите за разрешение за строеж

Списъкът на документите за получаване на разрешение за строеж се регулира от Градоустройствения кодекс и се състои от следните позиции:

• заявления за разрешение за строеж на определена проба от предприемача, а формулярът може да бъде изтеглен от портала за обществени услуги;
• титулна документация за парцел;
• градоустройствен план за поземлен имот, който трябва да бъде издаден не по-рано от три години преди подаване на заявлението за разрешение за строеж;
• проектна документация;

• паспорт на заявителя, доказващ неговата самоличност.

Важно! Всички документи се подават в оригинал или под формата на нотариално заверени копия.

Документите за собственост, необходими за получаване на разрешение за строеж, основният от които е удостоверение за държавна регистрация на права, определят собствеността на този парцел на предприемача. Вместо този документ могат да се прилагат договори за дарение, продажба или завещание. Последният вариант се получава чрез Rosreestr по време на лично посещение или при използване на портала на държавни или общински услуги.

За издаване на сертификат се изисква следният пакет документи:

• документ, който служи като основа за регистриране на права на собственост: свидетелство за наследство или съдебно решение;
• документи, които потвърждават самоличността на всички страни по сделката;
• договор за заем при покупка на обект с ипотека;
• получено преди това удостоверение за регистрация на права;

• документ, доказващ плащането на държавната такса;
• кадастрален паспорт;
• конкретен формуляр за кандидатстване за регистрация.

Важно! За да се получи разрешение за строеж на сграда, земята трябва да е предназначена за капитално строителство, което е отразено в паспорта за парцела.

Списък на документите за получаване на разрешение за строеж

Какви документи са необходими за изграждане на къща при разработването на проектна документация? Пакетът се състои от следните артикули:

• обяснителна бележка към проекта;
• строителни чертежи: фасада, секция на сградата;
• строителни разчети;
• схеми на поземления парцел, които трябва да отговарят на градоустройствения план, като се посочва местоположението на строителния обект и обозначаване на всички входове и подходи към него;
• планът на поземления парцел, който потвърждава, в рамките на червените линии, местоположението на сгради от линеен тип, одобрено в документацията за планиране на територията;
• схематични архитектурни решения;
• план с изображението на всички инженерни и технически комуникации, включително чертеж на точките на връзката им със строителния обект;

• проектна документация в раздела за демонтиране и разрушаване на съоръжението или съставните му части;
• проект за строителна организация с посочване на всичките му етапи;
• положително експертно мнение по проектна документация;
• разрешение за отклонение от допустимите граници на определени параметри по време на реконструкция или строителство;

Свързана статия:

Проекти на рамкови къщи: снимки и цени, строителни характеристики

Изборът на материали, строителна технология, сложност и конструктивни характеристики. Предимства и недостатъци на този тип жилища.

 

• писмено съгласие за извършване на работа на всички носители на права на обекта за реконструкция или строителство.

Важно! Обектите на археологическото наследство и границите на обществените зони на сервитути (ако има такива) трябва да бъдат посочени на схемата за оформление на парцела.

Проектът може да бъде разработен самостоятелно, но е по-добре да се прибегне до помощта на специализирана организация. Тук можете да изберете подходящ вариант от редица готови проекти на частни къщи или да поръчате индивидуален проект, като вземете предвид личните предпочитания на клиента.

Регистрация на разрешение за строеж на индивидуална жилищна сграда

Регистрацията на разрешителните за изграждане на индивидуална жилищна сграда се извършва по същия принцип, както при проектите за капитално строителство. Разликата е, че в този случай се изисква по-малък пакет документи. Това се дължи на факта, че бъдещото строителство е по-малко сложно по отношение на броя на наложените му изисквания. Документът е валиден 10 години от датата на получаване.

Собственикът на поземлен имот може да регистрира само една недвижима жилищна сграда, за която се издава разрешение за строеж за индивидуално жилищно строителство. Такава къща може да има до 3 етажа. Основните параметри на сградата: кухня с площ 6-8 m², хол - 8-12 m², отделна баня, където широчината на банята започва от 1,5 м, ширината на тоалетната - от 0,8 м, коридор с ширина 0,9 м. висока сграда ще се нуждае от разширен пакет документи. Разрешителни за строеж трябва да се издават и за балкона и тавана, които са прикрепени към съществуващата сграда.

Важно! Къщата за гости принадлежи към категорията стопански постройки и поради това не изисква разрешение.

При издаване на разрешение за строеж в този случай се представя списъкът с документи:

• документи за собственост;
• оформлението на парцела;
• градоустройствен план на земята.

Организационната схема на планирането на парцела представлява схематично представяне на местоположението на строителните обекти. Планът за градоустройство на обекта е официален документ, издаден от администрацията на населеното място, където се намира територията. За да го получи, клиентът предоставя строителен проект, технически условия за присъединяване към газ, вода, канализация и електроснабдяване, реално топографско заснемане на парцела, справочна документация от организация, която се занимава със защитата на обектите на културното наследство.

Важно! Опростен пакет документи за получаване на разрешение за изграждане на индивидуална жилищна сграда през 2018 г. е възможен, ако в нея живее едно семейство. В противен случай ще се изисква пълен списък.

Разрешение за строеж на жилищна частна къща се издава безплатно. Ако обаче е включена специализирана организация за подготовка на документи, цената на услугите ще бъде 40-50 000 рубли. Процедурата по регистрация ще отнеме около 2-3 месеца.

Получаване на разрешение за строеж селски, градински къщи

Ако селската къща, която се строи върху градински парцел, ще се използва за постоянно пребиваване, трябва да се издаде разрешение за строеж. За целта разработчикът трябва да подаде заявление, адресирано до ръководителя на областта до Департамента по архитектура и градоустройство и да предостави следния набор от документи за разрешение за строеж:

• прилагане на определена форма;
• оригиналът на петицията на ръководителя на региона;
• копие от удостоверението, потвърждаващо собствеността върху парцела;
• кадастрален паспорт;
• градоустройствен план на парцела;
• проект на къща, направен с отчитане на нормативните изисквания на сградата;
• топографско заснемане на територията 1: 500;
• технически условия за свързване на комунални услуги;
• споразумение за дарение или покупко-продажба на парцел;
• акта за премахване на границите на поземления парцел и осите на сградата в природата, който е съгласуван с компетентните органи на местното самоуправление;
• експертно мнение по проектна документация;
• клиентски паспорт.

Ако се извършва ново строителство за подмяна на изгоряла сграда или съществуваща порутена сграда, ще ви е необходимо удостоверение от ОТИ, което отразява принадлежността на жилищната сграда. Освен това ще ви трябва план на парцела и къщата, разположена върху него (също от ОТИ).

Ако има съсобственици, ще ви е необходимо съгласието на всеки от тях за извършване на работата, заверено от нотариус. За изграждането на стопански постройки не се предоставя акт за премахване на границите на поземлен имот и договор за дарение (покупко-продажба).

Отказ за получаване на разрешение за строеж

В случай на отказ за предоставяне на разрешение има две възможности за развитие на събитията:

• отстраняване на недостатъците, посочени в отказа и повторно подаване на заявлението;
• обжалване на решението в съда.

Настоящото законодателство в областта на градоустройството и архитектурата предвижда няколко ситуации, които служат като основание за отказ за издаване на разрешение за строеж на къща:

• липса на един от документите, които са в списъка на необходимите документи;

• несъответствие на документацията с изискванията на нормативната уредба на сградите, действаща към момента на издаване на разрешението;
• отрицателно становище от изпълнителната власт в областта на опазването на обектите на културното наследство;
• кандидатът няма право да получи разрешителни за бъдещо строителство;
• отрицателно становище на експертната организация;
• очаква се строителство в специално защитени зони;
• теренът за строеж е запазен за държавни нужди;
• липса или несъответствие с действащото законодателство на документите за собственост върху земя;
• в случай на не предоставяне в рамките на десет дни информация за височината, площта и броя на етажите на проектираната конструкция, копия от проектната документация и инженерни проучвания, информация за инженерните комуникации.

Как се правят промени в разрешението за строеж

Разрешението за строеж свидетелства за пълното съответствие на проектната документация с действащите нормативни изисквания. Преустройството, реконструкцията или изграждането на съоръжението се извършва в съответствие с информацията, посочена в документа за разрешение. Ако настъпят промени, те трябва да бъдат документирани.

Разрешението за построяване на къща на обекта може да бъде изменено в следните ситуации:

• когато възниква нов парцел чрез свързване на няколко територии, за които вече е получено разрешение по-рано;
• в случай на прехвърляне на правото на наследство от поземлен имот, за който е издадено разрешение за строеж, на друго физическо или юридическо лице;
• при промяна на границите на парцел в случай на неговото разделяне, за което ще се изисква нов градоустройствен план, който ще стане основа за извършване на корекции в разрешителното;
• при преиздаване на лиценз за използване на земя под недра от потребител, който има право да извърши ново строителство или да извърши реконструкция на този поземлен имот.

Важно! Процедурата за извършване на промени в документ за разрешително е платена, а процедурата и условията му са регламентирани от законодателството на общинските субекти.

Ако валидността на документа е просрочена, удължаването на разрешението за строеж се извършва от изпълнителния орган, който го е издал. Той обаче може също да откаже заявление, ако основният ремонт, реконструкция или изграждане на съоръжението не е започнал преди датата на подаване на такова заявление.

Регистрация на къща, построена без разрешение за строеж

Настоящото законодателство определя два вида неоторизирани сгради, когато строителството се извършва без разрешение за строеж:

• конструкции, издигнати върху парцел, който не е предназначен за строителство;
• сгради, построени без разрешителни.

Първата опция не може да бъде легализирана, но втората може. Лице, което е реализирало изграждането на къща без разрешение за строеж, няма собственост върху нея. Той обаче може да бъде признат в съда, ако:

• лицето, извършило строителството, има законно право на това по отношение на поземления парцел;
• по време на подаване на молба до съда, издигнатата структура на къщата отговаря на всички параметри, установени в документацията за планиране на територията, съгласно правилата за строителство и използване на земята, а също така отговаря на други изисквания, съдържащи се в нормативната документация;
• запазването на целостта на сградата не нарушава правата и интересите на физическите лица, а също така не представлява заплаха за здравето и живота на гражданите.

Някои нюанси, предхождащи регистрацията на разрешение за строеж

Има някои аспекти, които трябва да бъдат взети предвид преди подаването на документи за разрешение за изграждане на фундамент на къща. Първият от тях е наличието на воден обект в близост до парцела. Въз основа на Водния кодекс на Руската федерация водните обекти, които са в компетентността на държавната и общинска собственост, са територии с общо предназначение, които могат да се използват от гражданите на страната за собствени нужди и изисквания.

Това се отнася и за крайбрежната ивица, чиято ширина е 20 м. Тази стойност се регулира за канали, реки и потоци с дължина над 10 км. За по-малките водни тела ширината е 5 м. Строителни работи по изграждането на капитални обекти не могат да се извършват в рамките на тези територии.

Законодателният акт регламентира изграждането на отделни жилищни сгради във водоохранната зона. В този случай обаче трябва да се предоставят специални сгради (информация за тях трябва да се съдържа в строителния проект), които ще осигурят защитата на резервоарите от замърсяване и запушване.

Следващият критерий е спазването на разстоянието на новата конструкция до границите на съседния обект, което е продиктувано от санитарните и битовите стандарти. По този начин жилищна сграда трябва да бъде разположена на разстояние най-малко 3 м от съседна, селскостопански сгради за отглеждане на птици и добитък - 4 м, гаражи, бани - 1 м.

Пускане в експлоатация на нова сграда

След 95% от строително-монтажните работи е задължително да се състави акт за въвеждане в експлоатация на ново съоръжение. За това се подава специално заявление до изпълнителния орган.Комисия напуска строителната площадка, за да провери съответствието на сградата с първоначалния проект, който беше предоставен при издаване на разрешение за построяване на къща на собствена площадка. В комисията влизат специалист по архитектура, упълномощени представители на санитарно-епидемиологичния надзор и противопожарна служба, предприемач и изпълнител.

При липса на коментари комисията подписва акт за приемане на съоръжението и въвеждането му в експлоатация. Окончателната процедура за одобрение на документа се извършва от упълномощения изпълнителен орган, издал предварително разрешение за строеж. Без този документ къщата ще има статут на недовършена конструкция, до която не могат да бъдат доведени инженерни комуникации.

Комисията не може да издаде акт, който се случва в случай, че определени параметри на новата сграда не съответстват на проектната документация. Ако бъде получен отказ, трябва да се споразумеете за преустройството и да кандидатствате отново за приемането на ново съоръжение в експлоатация. Също така актът не може да бъде подписан в случай на неспазване на срока за строителство и предаването на обекта със закъснение. През определеното време условията на околната среда могат да се променят, което ще изисква коригиране на работния проект и съответно извършване на промени в разрешението за строеж.

Преди започване на капитално строителство трябва да бъде издаден документ за разрешение. Той е регламентиран от Градоустройствения кодекс, който описва подробно процедурата за получаване на разрешение за строеж на къща. Документът ще позволи след приключване на работата да пусне съоръжението в експлоатация и да свърже всички необходими инженерни комуникации към него. По време на строителния процес собствеността върху конструкцията се формализира, която може да бъде дарена, продадена или отдадена под наем.